Modele convention de quasi usufruit

Afin d`éviter des impôts importants sur les successions, il peut être utile pour l`acheteur de transférer, à l`acquisition, les droits de propriété nue à ses enfants. Par conséquent, au moment de l`héritage, aucune taxe ne sera exigible en France. Toutefois, si l`actif est vendu avant qu`il ne soit hérité, le prix de vente sera normalement transféré aux propriétaires nus (les enfants), ce qui n`est pas toujours souhaitable. Il peut y avoir un droit d`inspection concernant l`utilisation d`un tel capital connu sous le nom de «quasi-usufruit», mais il s`agit d`une opération délicate, en particulier dans un contexte international. Si l`actif immobilier est détenu par une société, il peut être tentant de vendre la société elle-même, car la taxation serait alors la même. L`exception notable est que – à condition que le vendeur réside dans un État qui a conclu une convention fiscale avec la France qui contient expressément une telle disposition – tout gain en capital à la cession des actions de la société ne sera pas imposable en France, mais plutôt dans le St de résidence. Les conventions qui incluent ce type de clause sont rares (principalement les plus anciennes, par exemple avec le Luxembourg, l`Allemagne, etc.). Cette option n`est donc d`intérêt que lorsque la Convention fiscale est avantageuse à cet égard et si le gain en capital ne serait pas lourdement imposé dans l`état de résidence qui a le droit de l`imposer. À l`heure actuelle, ces conditions sont remplies principalement par le Luxembourg ou, dans certains cas, la Belgique. Les usus et les Fructus peuvent être la propriété d`une seule personne, l` «usufruitaire», tandis que l`abusus est détenu par un autre, le «propriétaire nu». Celui qui a le droit et la jouissance d`un usufruit. En outre, lorsque la subdivision de la propriété se rapporte aux actions d`une société, le partenaire en droit est le propriétaire nu, et il est donc souhaitable d`être très prudent lors de la rédaction des statuts de la société en ce qui concerne la répartition des pouvoirs entre les usufruités et les propriétaires nus. En plus du fait que ces acquisitions sont maintenant soumises à des frais d`inscription en France, si la société étrangère existe depuis plusieurs années, les problèmes particuliers suivants surviennent: par conséquent, si le Français bien immobilier appartient à une société dont le actions sont détenues par un non-résident, mais la société est principalement financée par la dette, y compris les prêts de partenaires, l`investisseur ne sera soumis à l`impôt sur la fortune en France sur la valeur nette de la société, c`est-à-dire la valeur de l`immobilier moins la valeur totale de la dette.

En d`autres termes, si l`immobilier et ses coûts d`exploitation sont financés par la dette, seul le gain en capital futur sur l`immobilier sera effectivement assujetti à l`impôt sur la fortune.